DSR 40%와 LTV — 두 규제의 의미
주담대 한도는 두 규제 중 더 작은 값으로 결정됩니다. LTV(담보인정비율)는 주택 가격 대비 대출 가능 비율 (규제지역 50%, 비규제 70%, 생애최초 80%). DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율 상한(40%). 실제로는 LTV는 여유롭지만 DSR이 한도가 되는 경우가 많아, 본인 연봉이 사실상의 한도 결정 요소입니다.
스트레스 DSR — 수도권·규제지역은 3단계 적용
변동·혼합금리 대출에 미래 금리 인상 위험을 미리 반영하는 제도. 2026년 기준 수도권·규제지역 주담대는 3단계가 적용되어 스트레스 금리 3.0%가 100% 반영되고, 비규제 지방 주담대는 2단계(스트레스 금리 1.5%)가 2026년 말까지 유지됩니다(3단계 적용 6개월 유예). 신용대출·기타대출의 스트레스 금리는 1.5%. 여기에 2026년 7월 기준금리 인상(2.50%→2.75%)까지 겹치면서 변동금리 대출은 한도와 이자 부담이 동시에 커지는 국면입니다. 만기까지 금리가 고정되는 대출일수록 가산 부담이 줄어드는 구조지만, 고정금리는 금리 자체가 변동보다 높은 경우가 많아 트레이드오프가 존재합니다.
원리금균등 vs 원금균등 — 1억원 차이의 갈림길
5억원 30년 4% 기준 두 방식의 차이:
- • 원리금균등: 매월 약 238.7만원 (균일) · 총 이자 약 3.6억원
- • 원금균등: 초기 약 305만원 → 말기 약 140만원 · 총 이자 약 3.0억원
- • 총 이자 차이 약 6,000만원
단순 비용 측면에서 원금균등이 유리하나 초기 부담이 크다는 단점. 결혼·자녀 출산·이직 등 가계 변동 가능성이 있다면 원리금균등 안전. 안정된 고소득자는 원금균등으로 총 이자 절약 권장.
금리 인하 요구권 — 30년에 2,000만원 절감 가능
연 1~2회, 본인 신용 상태 개선(소득↑·신용점수↑·부채↓) 시 은행에 금리 인하 요청 가능. 평균 0.1~0.3%p 인하. 5억원 대출 0.2%p 인하 시 30년 총 절감 약 2,000만원. 실수령 연봉 1년치에 해당하므로 적극 활용 권장. 이직·승진 후, 신용카드 정리 후, 다른 대출 상환 완료 후가 좋은 타이밍.
정부 정책 상품 — 저금리 + 우대 한도
소득·자산·자녀 요건 충족 시 정책 상품 활용 권장 (일반 주담대 대비 0.5~1.5%p 저금리, 일부 우대 한도):
- • 디딤돌대출: 부부합산 연봉 6천 이하, 주택가 5억 이하 (2.45~3.55% 30년)
- • 보금자리론: 부부합산 연봉 7천 이하 (3% 후반대)
- • 버팀목·신혼희망타운: 신혼부부 특화
- • 생애최초 LTV 80%: 첫 주택 구입 시 우대 한도