부동산

월세 → 전세금 환산

월세를 전세로 바꾸면 보증금은 얼마?

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월세(원)

현재 보증금(원)

전월세 전환율(%)

환산 전세금

242,000,000원

≈ 2억 4,200만원

월세 → 전세 추가분192,000,000원

입력한 전월세 전환율로 환산한 산술값입니다. 기본값 5%는 계산 예시이며 계약 조건과 전환 방향별 적용 기준을 확인하세요.

계산 방식

현재 월세 계약을 전세로 바꾼다면 보증금이 얼마가 되어야 하는지 환산합니다. 전월세 전환율을 이용해 1년치 월세를 전세금으로 환산하고, 여기에 현재 보증금을 더해 전체 환산 전세금을 산출합니다. 전환율이 낮을수록 같은 월세를 더 큰 보증금으로 바꿔야 하며, 반대로 전환율이 높으면 적은 보증금으로도 월세를 대체할 수 있습니다.

보증금 일부에 월세를 얹어 내는 계약을 전세로 바꿀 때 보증금이 얼마가 되어야 하는지를 전월세 전환율로 역산하는 계산기입니다. 집주인에게 전세 전환을 제안받은 월세 세입자나 전세대출 이자와 월세를 비교하기 전에 전세금 규모부터 가늠하려는 사람을 위한 도구이며, 기본값은 보증금 5,000만원에 월세 80만원을 내는 계약을 전환율 5%로 환산하는 상황입니다. 기본값으로 계산하면 월세 800,000원의 12개월치를 전환율 5%로 나눈 192,000,000원이 월세를 대신할 보증금(월세 → 전세 추가분)이고, 여기에 현재 보증금 50,000,000원을 더한 환산 전세금은 242,000,000원입니다. 전환율을 낮추면 같은 월세를 대신하는 보증금이 커지고, 전환율을 높이면 작아집니다. 전환율은 당사자가 정하지만 법정 상한이 있습니다. 주택임대차보호법 제7조의2(2026년 1월 2일 시행 기준)는 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 대통령령으로 정하는 비율과 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 중 낮은 쪽을 넘지 못하게 하고, 같은 법 시행령 제9조(2026년 7월 1일 시행 기준)는 그 비율을 연 1할(10%), 더하는 이율을 연 2%로 정합니다. 한국은행이 2026년 8월 27일 결정한 기준금리 연 3.00%를 넣으면 상한은 연 5.00%로 이 계산기의 기본 전환율과 같습니다. 다만 이 상한은 보증금을 월세로 바꾸는 방향에 적용되는 규정이고, 월세를 보증금으로 되돌리는 전환이나 신규 계약의 금액은 시세와 협의로 정해집니다. 이 계산기는 전환율 하나로 월세를 보증금으로 바꾸는 산술만 하므로, 전세대출 이자·보증료·기회비용까지 넣은 실제 부담 비교는 전세 vs 월세 월 비용 계산기와 전세대출 월 이자 계산기를 이어서 쓰고, 보증금 반환 위험과 갱신 조건은 등기부와 계약서로 따로 확인해야 합니다.

계산 공식

월세 → 전세 추가분 = (월세 × 12) ÷ 전월세 전환율
환산 전세금 = 현재 보증금 + 월세 → 전세 추가분

자주 묻는 질문

전월세 전환율은 무엇이고 몇 %인가요?

전월세 전환율은 보증금을 월세로, 또는 월세를 보증금으로 바꿀 때 적용하는 연 비율입니다. 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조는 보증금을 월세로 전환할 때 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값 중 낮은 쪽을 상한으로 두며, 2026년 8월 27일 결정된 기준금리 연 3.00% 기준으로는 연 5.00%입니다. 본 계산기는 5%를 기본값으로 씁니다.

전환율이 높으면 세입자에게 유리한가요 불리한가요?

월세를 보증금으로 바꾸는 입장에서는 전환율이 높을수록 적은 보증금으로 같은 월세를 대체할 수 있어 목돈 부담이 줍니다. 반대로 보증금을 월세로 돌릴 때는 전환율이 높으면 월세가 비싸져 불리합니다. 어느 방향으로 전환하느냐에 따라 유불리가 달라집니다.

집주인이 전환율을 마음대로 정할 수 있나요?

기존 계약을 갱신하면서 전세를 월세로 전환하는 경우에는 법정 전환율 상한이 적용됩니다. 다만 신규 계약이나 보증금을 올리는 경우에는 시장 시세에 따라 협의로 정해지므로, 법정 상한이 그대로 적용되지 않을 수 있습니다.

전세를 월세로 돌리면 월세는 얼마가 되나요?

반대 방향은 줄어드는 보증금에 전환율을 곱한 뒤 12로 나누면 됩니다. 예를 들어 보증금 1억원을 줄이고 전환율 5%를 적용하면 연 500만원, 월 약 41만 7천원의 월세가 됩니다. 이때는 주택임대차보호법상 상한(기준금리에 연 2%를 더한 값과 연 10% 중 낮은 값)이 적용되므로, 집주인이 제시한 월세를 이 상한으로 계산한 값과 비교해 보세요.

유의사항

전환율 5%는 계산 예시이며, 계약서의 전환 조건이나 해당 지역 시세로 바꿔 넣어야 실제 제안 금액과 비교할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제7조의2의 상한(기준금리에 연 2%를 더한 값과 연 10% 중 낮은 값)은 보증금을 월세로 바꾸는 경우에 적용되며, 월세를 보증금으로 되돌리거나 신규 계약을 맺을 때는 그대로 적용되지 않습니다.
환산 전세금은 산술값이며 전세보증금 반환보증 가입 한도나 전세대출 한도 안에 드는지는 따로 확인해야 합니다.