부동산

전세 vs 월세 월 비용

전세대출 이자 + 기회비용 vs 월세 비교

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전세금(원)

전세대출 금리(%)

대출 비율(%)

월세 (비교)(원)

전세 월 실비용

716,667원

≈ 71만원

월세800,000원

전세가 유리한 차이83,333원

기회비용 5% 가정. 자기자본을 ETF 투자 시 수익률 적용.

계산 방식

전세와 월세 중 어느 쪽이 매달 실제로 돈이 덜 드는지 비교합니다. 전세의 월 실비용은 전세대출 이자와 자기자본의 기회비용을 합한 값입니다. 즉 대출 받은 금액에는 이자가, 내 돈으로 넣은 금액에는 다른 데 투자했다면 얻었을 수익(기회비용, 본 계산기는 연 5% 가정)이 비용으로 잡힙니다. 이 전세 월 실비용을 월세와 비교해 더 저렴한 쪽을 판단합니다.

전세대출 이자와 보증금에 묶이는 자기자본의 기회비용을 합친 전세의 월 실비용을 월세와 견주는 계산기입니다. 전세와 월세 매물을 동시에 놓고 고르는 세입자, 만기에 반전세 전환을 제안받은 세입자를 위한 것이며, 기본값은 전세금 2억원의 70%를 연 4%로 대출받는 조건을 월세 80만원과 비교하는 상황입니다. 기본값으로 계산한 전세 월 실비용은 716,667원이고, 비교 대상 월세 800,000원보다 적어 전세가 유리한 차이가 83,333원으로 표시됩니다. 대출 비율을 낮춰 자기자본을 늘리면 이자는 줄지만 연 5%로 고정 가정한 기회비용이 커지고, 대출 금리가 오르면 그만큼 월 실비용이 늘어 차이가 줄거나 음수로 바뀝니다. 금리 입력값은 공시로 점검할 수 있습니다. 전국은행연합회 소비자포털의 가계대출 금리 비교공시(2026년 8월 기준)는 은행별 전세자금대출 금리를 매달 공시하며 평균금리는 각 은행 금리의 단순산술평균이라고 밝히므로, 대출 금리는 본인이 받은 견적이나 이 공시값으로 바꿔 넣는 것이 맞습니다. 기회비용 연 5%는 이 계산기의 고정 가정으로, 한국은행이 2026년 8월 27일 결정한 기준금리 연 3.00%와 본인의 예금·투자 수익률을 놓고 높게 잡힌 값인지 가늠해 보아야 합니다. 보증기관 보증으로 전세대출을 받을 때 붙는 보증료도 계산에 없습니다. 보증금 미반환 위험, 반환보증료, 중개보수, 이사 비용, 전세대출의 한도·자격은 반영되지 않으므로 대출 가능 여부와 한도는 은행과 보증기관에서 확인하세요. 월세를 보증금으로 환산해 비교하려면 월세 → 전세금 환산 계산기, 전세대출 이자 총액은 전세대출 월 이자 계산기, 월세 세액공제 환급은 월세 세액공제 환급 계산기를 이어서 쓰면 됩니다.

계산 공식

전세대출액 = 전세금 × 대출 비율
자기자본 = 전세금 − 전세대출액
월 이자 = 전세대출액 × 대출금리 ÷ 12
월 기회비용 = 자기자본 × 5% ÷ 12
전세 월 실비용 = 월 이자 + 월 기회비용

자주 묻는 질문

기회비용을 왜 비용에 넣나요?

전세 보증금에 묶인 내 돈은 그동안 예금·투자로 수익을 낼 수 있었던 기회를 포기한 것이므로, 이를 비용으로 보지 않으면 전세가 실제보다 유리해 보입니다. 본 계산기는 이 운용수익률을 연 5%로 고정해 계산하므로, 본인의 실제 운용수익률이 이보다 낮다면 전세 월 실비용은 표시값보다 작고 높다면 더 큽니다.

전세가 항상 월세보다 유리한가요?

아닙니다. 금리가 높거나 자기자본 비중이 크면 전세의 이자·기회비용이 커져 월세가 더 쌀 수 있습니다. 반대로 저금리·대출 비중이 높으면 전세가 유리합니다. 또 전세는 보증금 미반환 위험이, 월세는 매달 현금 유출이라는 부담이 있어 금액 외 요소도 고려해야 합니다.

전세 보증금을 떼일 위험은 어떻게 줄이나요?

계약 전 등기부등본으로 선순위 근저당·다른 임차인을 확인하고, 전입신고와 확정일자를 즉시 받아 대항력을 갖춰야 합니다. 전세보증금 반환보증(HUG·SGI 등) 가입으로 미반환 위험에 대비할 수 있으며, 이 보증료는 본 계산기에 반영되지 않습니다.

전세대출 금리는 어디서 확인하나요?

전국은행연합회 소비자포털의 가계대출 금리 비교공시에서 은행별 전세자금대출 평균금리를 매달 볼 수 있으며 2026년 8월 기준 공시가 올라와 있습니다. 실제 적용 금리는 신용점수·보증기관·우대조건에 따라 달라지므로 은행 견적 금리를 입력값으로 쓰고, 변동금리 대출이라면 한국은행 기준금리(2026년 8월 27일 결정 연 3.00%) 변동에 따라 함께 움직인다는 점을 감안하세요.