부동산

내가 살 수 있는 집값

자기자본 + DSR 한도 → 매수 가능 가격

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연봉(원)

자기자본(원)

금리(%)

매수 가능 가격

518,922,481원

≈ 5억 1,892만원

대출 한도 (DSR 40%)418,922,481원

자기자본100,000,000원

계산 방식

내가 살 수 있는 집값은 자기자본(보유 현금)과 대출 가능액을 합산해 추정합니다. 대출 한도는 연봉의 40%를 연간 원리금 상환 한도(DSR 40%)로 보고, 이를 30년 만기 원리금균등 방식으로 역산한 금액입니다. 즉 소득이 높을수록, 금리가 낮을수록 대출 여력이 커집니다. 실제 매수 가능 가격은 여기에 취득세·중개수수료 등 부대비용을 별도로 빼야 정확합니다.

연봉과 자기자본, 예상 대출금리만으로 살 수 있는 집값을 어림하는 간이 계산기로, 첫 집을 알아보는 직장인이 예산 상한을 잡을 때 씁니다. 기본값은 다른 대출이 없는 무주택 직장인이 현금에 30년 만기 원리금균등 주택담보대출을 더하는 상황입니다. 기본 입력값 연봉 60,000,000원, 자기자본 100,000,000원, 금리 4.00%를 넣으면 대출 한도(DSR 40%)는 418,922,481원, 자기자본은 100,000,000원이고, 매수 가능 가격은 518,922,481원입니다. 연봉의 40%를 12로 나눈 월 상환 한도로 360개월 원리금균등 원금을 역산한 값입니다. 금융위원회 10.15 주택시장 안정화 대책 FAQ(2025년)는 금융권 대출에 은행권 40%, 2금융권 50%의 DSR 규제가 적용 중이라고 안내하며, 이 계산기는 그중 은행권 40%를 씁니다. 같은 기관의 대출수요 관리 방안(2025년 10월 15일 발표)은 10월 16일부터 DSR 산정 시 대출금리에 더하는 스트레스 금리 하한을 수도권·규제지역 주택담보대출에 한해 1.5%에서 3%로 올렸고, 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 시가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 차등했으며, 규제지역 LTV를 70%에서 40%로 낮췄습니다. 이 계산기는 이 세 가지를 반영하지 않고 입력한 금리 그대로 30년 원리금균등으로 역산합니다. 기존 대출이 있거나 규제지역 주택을 보거나 자기자본이 적으면 이 결과가 실제 한도보다 큽니다. 대출별 원리금을 넣어 실제 DSR을 따지려면 DSR 계산기 상세(/tools/real-estate/dsr)를, 담보가치 기준 한도는 LTV 계산기 상세(/tools/real-estate/ltv)를, 취득세는 취득세 계산기(/tools/real-estate/acquisition-tax)를 확인하세요.

계산 공식

월 상환 한도 = 연봉 × 40% ÷ 12
대출 한도 = 월 상환 한도 × ((1+r)^n − 1) ÷ (r × (1+r)^n)  (r=월금리, n=360개월)
매수 가능 가격 = 대출 한도 + 자기자본

자주 묻는 질문

DSR 40%는 무슨 뜻인가요?

총부채원리금상환비율(DSR)은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 금융위원회 10.15 주택시장 안정화 대책 FAQ(2025년)는 금융권 대출에 은행권 40%, 2금융권 50%의 DSR 규제가 적용 중이라고 안내합니다. 기본값 연봉 60,000,000원이면 40%인 연 24,000,000원, 월 2,000,000원까지만 원리금을 부담할 수 있다고 보고, 이 계산기는 이 월 상환 한도 전액을 새 주택담보대출에 배정합니다. 기존 대출이 있으면 그 원리금만큼 한도가 줄어듭니다.

이 금액 그대로 집을 살 수 있나요?

아닙니다. 매수 가능 가격은 대출 한도와 자기자본을 단순히 더한 집값이며, 취득세와 지방교육세, 중개보수, 등기 비용, 이사비 같은 부대비용은 별도로 듭니다. 또한 실제 대출은 스트레스 금리를 더한 DSR과 LTV, 수도권·규제지역의 금액 한도(시가 15억원 이하 주택 6억원) 안에서만 나오므로 표시된 대출 한도가 그대로 승인된다고 보기 어렵습니다. 부대비용은 자기자본에서 먼저 떼어 두고, 취득세는 취득세 계산기로 따로 계산해 보세요.

생애최초·신혼부부면 더 빌릴 수 있나요?

금융위원회 10.15 대책 FAQ(2025년)에 따르면 규제지역 일반 차주의 LTV는 40%지만 생애최초 구매자는 70%가 유지되고, 정책대출인 디딤돌대출은 LTV 70%에 한도가 일반 2.0억원, 생애최초 2.4억원, 신혼 등 3.2억원, 신생아 4.0억원이며 보금자리론은 최대 일반 3.6억원, 생애최초 4.2억원입니다. 다만 소득과 주택가격 요건이 따로 있고 DSR 규제는 규제지역에서도 동일하게 적용되므로, 이 계산기의 DSR 40% 결과와는 별개로 해당 상품 조건을 확인해야 합니다.

연봉 6천만원이면 집을 얼마까지 살 수 있나요?

이 계산기의 기본값이 그 경우입니다. 연봉 60,000,000원에 자기자본 100,000,000원, 금리 4.00%를 넣으면 대출 한도(DSR 40%)가 418,922,481원, 매수 가능 가격이 518,922,481원으로 나옵니다. 다만 이 값은 다른 대출이 없고 스트레스 금리와 LTV, 금액 한도가 걸리지 않는다는 가정의 상한이므로, 실제로는 이보다 낮은 집값을 기준으로 잡는 편이 안전합니다. 금리 칸을 올려 보면 한도가 얼마나 줄어드는지도 바로 확인할 수 있습니다.

DSR과 LTV는 어떻게 다른가요?

DSR은 소득 기준으로, 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 비율(은행권 40%)로 한도를 정합니다. LTV는 담보 기준으로, 집값 대비 대출액 비율이며 금융위원회 10.15 대책(2025년)에서 규제지역은 70%에서 40%로 낮아졌습니다. 실제 한도는 두 기준 중 작은 쪽에 수도권·규제지역의 금액 한도까지 함께 적용한 값입니다. 이 계산기는 DSR만 쓰므로 자기자본이 적을수록 LTV 쪽이 먼저 걸릴 가능성이 큽니다.

유의사항

연봉의 40% 전부를 새 주택담보대출에 배정하므로 신용대출·마이너스통장·카드론·자동차 할부의 연간 원리금이 있으면 그만큼 대출 한도가 줄어듭니다. 전세대출은 DSR 산정에서 제외되지만, 1주택자가 수도권·규제지역에서 받은 전세대출의 이자상환분은 2025년 10월 29일부터 반영됩니다(금융위원회 대출수요 관리 방안).
DSR 한도 산정 시 대출금리에 더하는 스트레스 금리(하한 1.5%, 수도권·규제지역 주택담보대출 3%)를 반영하지 않아 실제 은행 한도는 이 결과보다 작게 나옵니다.
담보가치 기준 LTV(규제지역 40%)와 수도권·규제지역 주택구입 목적 주택담보대출 금액 한도(시가 15억원 이하 6억원)는 계산에 없어, 자기자본이 적으면 DSR보다 LTV가 먼저 한도를 정합니다.
결과는 집값 자체이며 취득세·지방교육세·중개보수·등기 비용·이사비 같은 부대비용은 자기자본에서 따로 빼야 합니다.