대출

LTV 한도 계산

주택가격 × LTV 비율 = 가능 대출액

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주택가격(원)

LTV 비율(%)

LTV 한도 대출액

300,000,000원

≈ 3억원

본인 자기자본 필요200,000,000원

계산 방식

LTV(주택담보인정비율)는 주택 시가 대비 대출 가능 금액의 비율로, 부동산 담보대출 한도를 결정합니다. 2025년 6·27 대책(2025-06-28 시행) 이후 수도권·규제지역은 생애최초도 LTV 70%로 축소되고 주담대 최대 6억원 한도가 함께 적용되며, 비수도권 생애최초는 80%가 유지됩니다. 다주택자·조정대상지역은 차등 적용됩니다. KB시세·감정가 기준이며, 보통 둘 중 낮은 금액에 LTV를 곱해 한도를 산정합니다.

이 계산기는 주택가격에 LTV(담보인정비율)를 곱해 담보 기준 최대 대출액과 나머지를 채울 자기자본을 어림하는 도구로, 집을 사기 전에 대출과 현금의 비중을 가늠해 보는 직장인을 위한 것입니다. 기본값은 시가 5억원 주택에 LTV 60%를 적용하는 상황입니다. 기본 입력값 주택가격 500,000,000원, LTV 비율 60%를 넣으면 LTV 한도 대출액은 300,000,000원이고 본인 자기자본 필요 금액은 200,000,000원입니다. 대출액은 주택가격에 비율을 곱한 값이고 자기자본은 주택가격에서 대출액을 뺀 값입니다. 실제 비율은 정부 규제가 정합니다. 금융위원회 10.15 주택시장 안정화 대책 FAQ(2025년 10월 기준)에 따르면 새로 규제지역이 된 수도권에서 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)의 주택구입 목적 주택담보대출 LTV는 70%에서 40%로 낮아졌고, 생애최초 구매자는 70%, 부부합산 연소득 9천만원 이하이면서 주택가격 8억원 이하인 무주택세대주(서민·실수요자)는 60%가 적용됩니다. 수도권·규제지역의 대출 최대한도는 시가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 LTV와 별도로 걸립니다. 금융위원회 2026년도 가계부채 관리방안(2026년 4월 1일 발표)은 2026년 4월 2일부터 온라인투자연계금융업자에게도 규제지역 40%·비규제지역 70%의 LTV와 주택가격별 대출한도를 적용하도록 했습니다. 지역과 차주 유형별 비율, 주택가격별 최대한도, DSR과 DTI, 선순위 임차보증금 차감을 반영하지 않으므로 규제지역이나 고가 주택, 전세를 낀 매수, 소득에 비해 대출이 많은 경우에는 결과가 실제 한도보다 크게 나옵니다. 그런 경우에는 LTV 계산기 상세(/tools/real-estate/ltv)에서 지역과 차주 유형을 고른 뒤 DSR 계산기(/tools/real-estate/dsr)로 소득 기준 한도를 함께 확인하세요.

계산 공식

최대 대출액 = 주택 시가 × LTV 비율
실제 한도 = min(LTV 한도, DSR 한도)

자주 묻는 질문

LTV 70%면 시가 5억 주택에 3.5억까지 빌릴 수 있나요?

산식만 보면 주택가격 500,000,000원에 70%를 곱한 350,000,000원이 LTV 한도 대출액이고 본인 자기자본은 150,000,000원입니다. 다만 금융위원회 10.15 대책 FAQ(2025)에 따르면 금융권 대출에는 은행권 40%·2금융권 50%의 DSR 규제가 함께 적용되고, 수도권·규제지역은 주택가격별 최대한도도 걸리므로 소득이 낮거나 규제지역 주택이면 실제 한도는 이보다 작아집니다.

생애 최초 LTV 우대는 어떻게 적용되나요?

세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 생애최초 구매자로 봅니다. 금융위원회 10.15 대책 FAQ(2025)에서 새로 지정된 규제지역의 일반 차주 LTV가 70%에서 40%로 낮아진 뒤에도 생애최초 구매자는 70%가 유지되고, 6.27 대책(2025)대로 지방(규제지역 외)은 80%입니다. 다만 최대한도는 시가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 일반 차주와 같이 적용되며, 디딤돌대출 2.4억원, 보금자리론 4.2억원의 생애최초 한도가 따로 있습니다.

전세 끼고 매수할 때 LTV는 어떻게 계산되나요?

이 계산기는 주택가격 전체에 비율을 곱하지만, 임차인이 있는 집은 전세보증금을 임차인에게 먼저 돌려줘야 하므로 금융회사는 담보가액에서 보증금을 뺀 잔여 가치로 한도를 보는 것이 일반적입니다. 따라서 주택가격 칸에 시가에서 전세보증금을 뺀 금액을 넣어야 실제와 가까워지고, 규제지역이라면 그 위에 40%의 비율과 주택가격별 최대한도가 다시 적용됩니다. 보증금이 큰 집일수록 이 계산기의 결과와 실제 한도의 차이가 커집니다.

2026년 규제지역과 비규제지역 LTV는 얼마나 차이 나나요?

금융위원회 2026년도 가계부채 관리방안(2026년 4월 1일 발표)은 온라인투자연계금융업자에게도 규제지역 40%, 비규제지역 70%의 LTV를 적용하도록 했고, 이는 10.15 대책 FAQ(2025)의 무주택 일반 차주 비율입니다. 기본값 주택가격 500,000,000원에 대입하면 비규제지역 70%는 350,000,000원, 규제지역 40%는 200,000,000원이 나오고 자기자본은 150,000,000원에서 300,000,000원으로 늘어납니다. 규제지역은 시가 15억원 이하 6억원 등 최대한도도 함께 봐야 합니다.

유의사항

수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대는 시가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원의 최대한도가 LTV 계산값과 별도로 걸리는데 이 계산기에는 그 상한이 없습니다.
규제지역 일반 차주 40%, 서민·실수요자 60%, 생애최초 구매자 70%처럼 차주 유형과 지역에 따라 갈리는 비율을 LTV 칸 하나로 대신하므로 자신의 유형에 맞는 비율을 직접 넣어야 합니다.
은행권 40%·2금융권 50%의 DSR과 DTI, 스트레스 금리는 계산에 들어 있지 않아 소득이 낮으면 LTV 한도보다 소득 기준 한도가 먼저 막힙니다.
임차인이 있는 주택의 전세보증금이나 기존 근저당처럼 담보가액에서 먼저 빼야 하는 선순위 금액을 차감하는 절차가 없습니다.