1세대 1주택 양도세 12억 비과세 — 15억 매도 시 세금 1,666만원

1세대 1주택자는 양도가액 12억원 이하 매도 시 양도세 100% 비과세. 12억 초과분만 일반 양도세 적용. 장기보유 + 거주 요건 충족 시 80% 추가 공제까지 받아 사실상 비과세 효과.

📋 비과세 핵심 요건

• ① 1세대 1주택: 본인 + 배우자 합산 1주택 (분양권·입주권 포함)
• ② 보유 2년 이상: 매수일~매도일 기준
• ③ 거주 2년 이상: 조정대상지역만 적용. 비조정 지역은 거주 요건 없음
• ④ 양도가액 12억 이하: 초과 시 초과분에만 양도세 부과

💰 양도가 12억 초과 시

1세대 1주택 비과세·고가주택 공제 요건을 충족하고, 양도가 15억원·취득가 8억원·보유5년·거주4년, 필요경비0원, 연간 기본공제250만원을 전부 사용할 수 있다고 가정한 예시:

• · 비과세 한도: 12억 초과분 = 15-12 = 3억
• · 비과세 비율: 3억 / 15억 = 20% → 양도차익 7억의 20% = 1.4억이 과세 대상
• · 장기보유특별공제: 5년 보유 20% + 4년 거주 16% = 36% 공제
• · 양도소득금액: 1.4억원 × (1 − 0.36) = 8,960만원; 기본공제250만원 차감 후 과세표준8,710만원
• · 양도소득세: 8,710만원 × 24% − 576만원 = 1,514만4,000원; 지방소득세 포함 1,665만8,400원
• · 위 입력과 요건을 충족한 경우 예시 세액은 지방세 포함 약 1,666만원; 필요경비·기본공제 사용 내역·특례에 따라 달라짐

🎯 장기보유 + 거주 = 80% 공제

• · 보유 10년 + 거주 10년: 80% (각 4% × 10년)
• · 보유 9년 + 거주 9년: 72%
• · 보유 5년 + 거주 5년: 40%
• · 비과세 한도 12억 초과분도 80% 공제까지 가능 → 실효 세부담 매우 낮음

⚠️ 함정 — 일시적 2주택

일시적 2주택 특례는 종전·신규 주택의 취득일, 종전 주택의 보유·거주 요건, 처분 기한과 예외를 함께 확인해야 합니다. 신규 주택을 1년 보유했거나 종전 주택을 3년 안에 팔았다는 사정만으로 자동 적용된다고 판단하지 마세요.