1세대 1주택 양도세 12억 비과세 — 15억 매도 시 세금 1,265만원

1세대 1주택자는 양도가액 12억원 이하 매도 시 양도세 100% 비과세. 12억 초과분만 일반 양도세 적용. 장기보유 + 거주 요건 충족 시 80% 추가 공제까지 받아 사실상 비과세 효과.

📋 비과세 핵심 요건

• ① 1세대 1주택: 본인 + 배우자 합산 1주택 (분양권·입주권 포함)
• ② 보유 2년 이상: 매수일~매도일 기준
• ③ 거주 2년 이상: 조정대상지역만 적용. 비조정 지역은 거주 요건 없음
• ④ 양도가액 12억 이하: 초과 시 초과분에만 양도세 부과

💰 양도가 12억 초과 시

양도가 15억원, 매수가 8억원, 보유 5년 + 거주 4년인 경우:

• · 비과세 한도: 12억 초과분 = 15-12 = 3억
• · 비과세 비율: 3억 / 15억 = 20% → 양도차익 7억의 20% = 1.4억이 과세 대상
• · 장기보유특별공제: 4년 거주 + 5년 보유 → 약 48% 공제
• · 과세표준: 1.4억 × (1 - 0.48) = 0.728억
• · 양도세: 약 1,150만원 (지방세 포함 약 1,265만원)
• · 15억 주택 매도 세금이 약 1,265만원에 그침

🎯 장기보유 + 거주 = 80% 공제

• · 보유 10년 + 거주 10년: 80% (각 4% × 10년)
• · 보유 9년 + 거주 9년: 72%
• · 보유 5년 + 거주 5년: 40%
• · 비과세 한도 12억 초과분도 80% 공제까지 가능 → 실효 세부담 매우 낮음

⚠️ 함정 — 일시적 2주택

이사를 위해 잠시 2주택이 된 경우, 종전 주택을 신규 주택 취득 후 3년 이내 매도하면 1주택자로 인정. 단 신규 주택은 1년 이상 보유 후 매도해야 비과세 적용.