세금
부동산 양도세 간편 계산
1세대 1주택 비과세 vs 일반 양도 비교
입력값
예상 양도세
9093만원
💡 1세대 1주택 12억 비과세 미반영. 정확 계산은 세무사 상담 필수.
계산 방식
부동산 양도소득세는 양도가액에서 취득가액·필요경비·장기보유특별공제·기본공제(250만)를 차감한 양도차익에 대해 누진세율(6~45%)을 적용합니다. 1세대 1주택 비과세(12억까지) 및 장기보유특별공제(거주+보유 최대 80%) 등 절세 제도가 다양합니다. 다주택자 중과세는 2025년 5월까지 한시 배제 중입니다.
계산 공식
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제 250만
양도세 = 과세표준 × 세율 - 누진공제자주 묻는 질문
1세대 1주택 비과세 조건은 무엇인가요?
양도일 기준 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 추가)한 1주택자가 양도가액 12억원 이하로 매도하면 전액 비과세입니다. 12억 초과분만 과세되며, 장기보유특별공제(보유+거주 최대 80%)까지 적용되어 실세금이 크게 줄어듭니다.
장기보유특별공제는 어떻게 계산되나요?
일반 부동산은 3년부터 연 2%(최대 30%, 15년) 적용되며, 1세대 1주택은 보유 연 4% + 거주 연 4%(각 최대 40%, 합계 최대 80%)로 매우 큽니다. 따라서 장기 거주한 본인 명의 주택은 양도차익이 커도 세부담이 작습니다.
2주택자도 비과세 받을 방법이 있나요?
일시적 2주택(신규 취득 후 3년 내 종전 주택 양도), 상속·결혼·동거봉양으로 일시 2주택 등 특례가 있습니다. 또한 분양권·입주권 보유 시점에 따라 주택수 산정이 달라지므로 매도 시기와 등기 순서가 중요합니다.
유의사항
- ·이 계산기는 양도차익 기준 단순 시뮬입니다. 실제 신고에는 취득세·중개수수료·법무비·인테리어비 등 필요경비가 추가됩니다.
- ·다주택자 중과세 한시 배제는 2025년 5월까지이며 이후 정책 변경 가능성이 있습니다.
- ·분양권은 2021년 이후 취득분부터 주택수에 포함됩니다.
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