세금

부동산 양도세 간편 계산

1세대 1주택 비과세 vs 일반 양도 비교

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매수가(원)

매도가(원)

보유기간(년)

예상 양도세

89,881,000원

≈ 8,988만원

양도차익300,000,000원

장기보유특별공제율10.00%

과세표준 (기본공제 250만 차감)267,500,000원

지방소득세 10% 포함 추정. 1세대 1주택 12억 비과세 미반영. 정확 계산은 세무사 상담 필수.

계산 방식

부동산 양도소득세는 양도가액에서 취득가액·필요경비·장기보유특별공제·기본공제(250만)를 차감한 양도차익에 대해 누진세율(6~45%)을 적용합니다. 1세대 1주택 비과세(12억까지) 및 장기보유특별공제(거주+보유 최대 80%) 등 절세 제도가 다양합니다. 다주택자 중과 한시 배제(2022.5.10~2026.5.9)는 종료되어, 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 2주택 +20%p·3주택 이상 +30%p 중과세가 재개됐습니다.

이 계산기는 주택이나 토지를 판 뒤 내야 할 양도소득세를 매수가·매도가·보유기간 세 가지만으로 어림하는 간이 도구로, 비과세 요건이나 주택 수를 따지지 않는 일반 과세 양도를 가정합니다. 기본값은 5억원에 산 부동산을 5년 보유한 뒤 8억원에 파는 상황입니다. 기본 입력값 매수가 500,000,000원, 매도가 800,000,000원, 보유기간 5년을 넣으면 양도차익은 300,000,000원, 장기보유특별공제율은 10.00%, 기본공제 250만원을 뺀 과세표준은 267,500,000원이고 예상 양도세는 89,881,000원입니다. 양도차익에서 공제율만큼을 덜어낸 뒤 기본공제를 빼 과세표준을 만들고, 기본세율과 누진공제로 구한 산출세액에 지방소득세 몫 10%를 더한 값입니다. 장기보유특별공제율은 소득세법 제95조(2026년 1월 1일 시행 기준) 표 1을 따라 보유 3년 이상 4년 미만 6%에서 시작해 1년마다 2%p씩 올라 15년 이상이면 30%가 상한이고, 3년 미만이면 공제가 없습니다. 세율은 국세청 양도소득세 세율표의 2023년 이후 기본세율로 과세표준 1,400만원 이하 6%부터 10억원 초과 45%까지 8구간이며, 기본값의 과세표준은 1억5천만원 초과 3억원 이하 구간이어서 38%와 누진공제 1,994만원이 적용됩니다. 실거주 요건을 채운 1세대 1주택(결과 아래 안내처럼 12억원 비과세를 반영하지 않습니다), 보유 2년 미만의 단기 양도, 조정대상지역 다주택 중과, 취득세·중개보수 같은 필요경비 반영이 필요한 경우에는 이 결과를 그대로 쓰면 안 됩니다. 신고용 금액은 국세청 홈택스 모의계산이나 세무사 확인으로 산출하고, 필요경비에 들어갈 취득세는 취득세 계산기(/tools/real-estate/acquisition-tax), 단기 매매의 부대비용은 단기 매매 부대비용 계산기(/calc/real-estate-flip-cost)에서 이어서 확인하세요.

계산 공식

양도차익 = 매도가 - 매수가 (필요경비 미반영)
장기보유특별공제율 = 보유 3년 이상일 때 6% + (보유기간 - 3년) × 2%p, 최대 30%
과세표준 = 양도차익 × (1 - 공제율) - 기본공제 250만
예상 양도세 = (과세표준 × 기본세율 - 누진공제) × 1.1 (지방소득세 10% 포함)

자주 묻는 질문

1세대 1주택 비과세 조건은 무엇인가요?

소득세법 제89조 제1항 제3호는 1세대 1주택의 양도소득을 비과세하되, 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 넘는 고가주택은 제외합니다. 요건은 소득세법 시행령 제154조가 정하며 양도일 현재 국내 1주택을 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역이던 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주도 필요합니다. 12억원을 넘는 고가주택은 양도차익과 장기보유특별공제액을 소득세법 제95조 제3항에 따라 대통령령이 정한 방식으로 따로 계산하므로 이 계산기 결과와 다릅니다.

장기보유특별공제는 어떻게 계산되나요?

소득세법 제95조 표 1에 따라 보유 3년 이상 4년 미만은 6%, 이후 1년마다 2%p씩 올라 15년 이상이면 30%가 상한입니다. 기본값의 5년 보유는 10.00%가 적용되고, 여기서 같은 법 제103조의 양도소득 기본공제 연 250만원을 더 빼면 과세표준 267,500,000원이 됩니다. 과세되는 1세대 1주택 고가주택에는 표 2가 적용되어 보유 3년 이상 12%부터 연 4%p씩 최대 40%, 거주 2년 이상 8%부터 연 4%p씩 최대 40%를 합산하는데, 이 계산기는 표 1만 씁니다.

2주택자도 비과세 받을 방법이 있나요?

소득세법 시행령 제155조 제1항의 일시적 2주택 특례가 대표적입니다. 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규 주택을 취득하고, 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세 요건을 적용합니다. 같은 조는 상속받은 주택, 60세 이상 직계존속 동거봉양이나 혼인으로 2주택이 된 경우에도 별도 특례를 두므로, 주택 수와 취득·양도 순서를 정리한 뒤 해당 여부를 확인해야 합니다.

계산 결과에 지방소득세가 포함되어 있나요?

네. 예상 양도세 89,881,000원은 기본세율로 구한 산출세액에 10%를 더한 값으로, 결과 아래 안내대로 지방소득세 몫까지 포함한 추정치입니다. 지방세법 제103조의3(2026년 1월 1일 시행 기준)은 양도소득 개인지방소득세 세율을 같은 법 제92조 제1항의 표준세율(과세표준 1,400만원 이하 0.6%부터 10억원 초과 4.5%)로 정하고 있어 소득세 기본세율의 10분의 1 수준입니다. 국세분만 보려면 결과를 1.1로 나누면 됩니다.

보유기간 2년 미만이면 세율이 어떻게 달라지나요?

국세청 양도소득세 세율표 기준으로 토지·건물을 1년 미만 보유하고 팔면 과세표준의 50%, 1년 이상 2년 미만이면 40%의 단일 세율이 적용되고, 주택과 조합원입주권은 각각 70%와 60%입니다. 보유 3년 미만에는 장기보유특별공제도 없습니다. 이 계산기는 보유기간을 짧게 넣어도 기본세율만 쓰므로 단기 양도의 세금은 실제보다 크게 낮게 나옵니다.

유의사항

양도차익을 매도가에서 매수가를 뺀 금액으로만 잡기 때문에 취득세·중개보수·법무사 비용·자본적 지출처럼 신고 때 빼는 필요경비가 없고, 그만큼 세금이 실제보다 높게 나옵니다.
보유기간을 몇 년으로 넣든 기본세율만 쓰므로 국세청 세율표의 보유 1년 미만 50%(주택·조합원입주권 70%)·1년 이상 2년 미만 40%(주택·조합원입주권 60%) 단기 세율과 조정대상지역 2주택 20%p·3주택 이상 30%p 가산 중과세율은 계산에 없습니다.
1세대 1주택의 12억원 비과세와 소득세법 제95조 표 2의 보유·거주기간별 공제율(각 최대 40%)을 반영하지 않으므로, 오래 거주한 본인 집이라면 실제 세금은 이 결과보다 훨씬 적을 수 있습니다.
장기보유특별공제는 소득세법 제95조에 따라 취득일부터 양도일까지를 보유기간으로 삼되 미등기 양도자산은 제외되고 배우자나 직계존비속에게서 증여받은 자산은 증여자의 취득일부터 기산하는데, 이 계산기는 입력한 연수를 그대로 씁니다. 보유기간을 소수점 연수로 넣으면 공제율을 비례로 늘리지만 실제 표 1은 만 1년 단위로만 올라갑니다.