세금

종합부동산세 간편 계산

공시가 합계 → 1주택자 종부세 산출

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주택 공시가격 합계(원)

종부세 (연)

900,000원

≈ 90만원

공정시장가액180,000,000원

1주택자 12억 비과세 한도. 다주택자는 공제 적고 세율 높음.

계산 방식

종합부동산세(종부세)는 일정 공시가격 합계를 초과하는 주택·토지 보유자에게 부과되는 부가세입니다. 1주택자 기본공제 12억(2023년부터 상향), 다주택자 9억이며 공정시장가액비율(현행 60%) 적용 후 누진세율(0.5~5%)이 부과됩니다. 재산세와 별개로 부과되며 12월 15일까지 신고·납부합니다.

이 계산기는 1세대 1주택자가 보유한 주택 공시가격 합계에서 12억원을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만들고, 2주택 이하 보유자 세율표로 주택분 종합부동산세 산출세액을 어림합니다. 기본값은 공시가격 15억원 아파트 한 채를 단독 명의로 가진 1주택자 상황입니다. 기본 입력값 주택 공시가격 합계 1,500,000,000원을 넣으면 공정시장가액(과세표준)은 180,000,000원, 종부세(연)는 900,000원입니다. 15억원에서 12억원을 뺀 3억원에 60%를 곱한 1억 8천만원이 3억원 이하 구간에 들어가 세율 0.5%가 적용된 결과입니다. 12억원 공제와 60~100% 범위의 공정시장가액비율은 종합부동산세법 제8조(2026년 1월 1일 시행 기준)가 정하고, 실제 비율 60%는 같은 법 시행령 제2조의4에 있습니다. 세율은 국세청이 안내하는 2023년 귀속분 이후 개인 2주택 이하 세율표를 따라 과세표준 3억원 이하 0.5%, 6억원 이하 0.7%, 12억원 이하 1.0%, 25억원 이하 1.3%, 50억원 이하 1.5%, 94억원 이하 2.0%, 94억원 초과 2.7%를 씁니다. 3주택 이상 보유자, 법인, 부부 공동명의 특례 신청자, 합산배제 임대주택 보유자는 공제액과 세율이 달라 이 계산기를 쓸 수 없습니다. 같은 주택에 부과된 재산세 상당액 공제와 만 60세 이상·5년 이상 보유 1세대 1주택자의 세액공제(합계 80% 한도)도 빠져 있으므로 고지서 금액은 결과보다 낮을 수 있습니다. 재산세와 합친 보유세 총액은 종부세·보유세 계산기 2026 상세(/property-holding-tax-2026)에서 확인하세요.

계산 공식

과세표준 = (공시가격 합계 - 12억원) × 공정시장가액비율 60%
종부세 = 과세표준 × 세율 - 누진공제 (2주택 이하 7단계 세율, 재산세 공제·세액공제 미반영)

자주 묻는 질문

1주택자도 종부세를 내나요?

1주택자는 공시가격 12억원까지 종부세 비과세입니다(2023년 9억→12억 상향). 12억 초과분에 대해서만 누진세율 0.5~2.7%가 적용되며, 60세 이상·5년 이상 보유 시 최대 80% 세액공제까지 받을 수 있어 실질 부담은 매우 작습니다.

다주택자 종부세는 얼마나 무거운가요?

국세청 세율표 기준으로 2023년 귀속분부터 조정대상지역 2주택 중과는 없어졌고, 3주택 이상 보유자만 과세표준 12억원 초과 구간부터 2.0%, 3.0%, 4.0%, 5.0%의 높은 세율을 적용받습니다. 과세표준 12억원 이하 구간은 3주택 이상이라도 2주택 이하와 같은 0.5~1.0%입니다. 다만 다주택자의 기본공제는 9억원으로 1세대 1주택자의 12억원보다 적습니다.

종부세 합산배제 신청은 어떻게 하나요?

임대주택, 사원용 주택, 기숙사 등 일정 요건을 갖춘 주택은 9월 16~30일 신청으로 종부세 과세대상에서 제외됩니다. 종합부동산세법 제8조 제3항에 따라 해당 주택의 보유현황을 관할 세무서장에게 신고하는 방식이며, 매년 별도 신청해야 하고 요건 미충족 시 추징됩니다.

공시가격 15억원이면 세금이 왜 90만원밖에 안 되나요?

공시가격 전체가 아니라 12억원을 넘는 3억원에만 과세되고, 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱한 1억 8천만원이 과세표준이 되기 때문입니다. 이 구간의 세율은 0.5%라 산출세액은 900,000원이고, 실제 고지서에서는 재산세 공제와 고령자·장기보유 세액공제가 더 빠질 수 있습니다.

유의사항

공시가격 합계가 12억원 이하이면 결과는 0원이며, 기본공제 9억원이 적용되는 다주택자나 공제가 없는 법인의 세액은 이 계산기로 구할 수 없습니다.
결과는 산출세액 단계의 값으로, 종합부동산세법 제9조가 정한 재산세액 공제와 1세대 1주택자 연령·보유기간 세액공제(합계 80% 한도)를 빼기 전입니다.
공정시장가액비율 60%는 종합부동산세법 시행령 제2조의4의 현행 수치이며, 시행령이 바뀌면 과세표준부터 달라집니다.