주거·부동산

공실 유지비·놓친 임대료 계산기

공실 기간에도 나가는 관리비·금융비용·기타 보유비와 받지 못한 임대료를 나누어 계산합니다. 실제 현금 유출과 기회수입을 구분하여 임차인 모집기간이 길어질 때의 영향을 확인합니다. 입력값은 예시이므로 실제 견적과 같은 기간·단위로 바꿔 비교하세요.

내 조건 입력

처음 보이는 값은 예시입니다. 단위를 확인하고 내 조건으로 바꾸면 결과가 갱신됩니다.

공실 예상기간(개월)

계산에 사용할 수량이나 기간입니다. 0 이상으로 입력하세요.

월 관리·유지비(원)

같은 기간의 원화 금액을 입력하세요. 세금 포함 기준을 통일합니다.

월 금융비용(원)

같은 기간의 원화 금액을 입력하세요. 세금 포함 기준을 통일합니다.

월 기타 보유비(원)

같은 기간의 원화 금액을 입력하세요. 세금 포함 기준을 통일합니다.

월 예상 임대료(원)

같은 기간의 원화 금액을 입력하세요. 세금 포함 기준을 통일합니다.

공실기간 현금 유지비

2,700,000원

≈ 270만원

받지 못한 예상 임대료3,600,000원

유지비와 놓친 수입 합계6,300,000원

놓친 임대료는 실제로 지급한 돈이 아닙니다. 현금 유지비와 별도로 구분하세요.

계산 방식

공실 기간에도 나가는 관리비·금융비용·기타 보유비와 받지 못한 임대료를 나누어 계산합니다. 실제 현금 유출과 기회수입을 구분하여 임차인 모집기간이 길어질 때의 영향을 확인합니다. 입력값은 예시이므로 실제 견적과 같은 기간·단위로 바꿔 비교하세요. 금융비용에는 해당 기간에 실제 부담할 이자 등 비용을 넣습니다. 원금 상환을 넣으면 현금 부담 분석이 되지만 자산 감소와 비용이 섞이므로 해석을 바꾸어야 하며, 예상 임대료는 확정 수익이 아닙니다.

공실 기간에도 매달 나가는 관리비·금융비용·기타 보유비는 현금 유지비로, 받지 못하는 월세는 놓친 임대료로 나눠 계산하며, 새 임차인을 구하는 임대인과 월세 수익형 부동산을 보는 직장인용입니다. 기본값은 공실 3개월 동안 보유비만 매달 나가고 월세는 들어오지 않는 상황입니다. 기본값 공실 예상기간 3개월, 월 관리·유지비 200,000원, 월 금융비용 600,000원, 월 기타 보유비 100,000원, 월 예상 임대료 1,200,000원을 넣으면 공실기간 현금 유지비는 2,700,000원입니다. 받지 못한 예상 임대료는 3,600,000원이고 유지비와 놓친 수입 합계는 6,300,000원입니다. 놓친 임대료는 실제 지급한 돈이 아니니 현금 유지비와 구분하세요. 보유비와 임대료는 매달 같은 금액, 금융비용은 원금 상환을 뺀 이자만 넣는 전제입니다. 지방세법 제115조(2026년 1월 1일 시행 기준)에 따라 주택분 재산세는 세액의 2분의 1을 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1을 9월 16일부터 9월 30일까지 내므로 월 기타 보유비에는 연 세액을 12로 나눠 넣습니다. 공동주택관리법 제30조(2026년 7월 1일 시행 기준)는 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립하도록 정하므로 공실 중에도 소유자가 냅니다. 매수 검토 단계에서 연 수익률 대신 쓰거나 대출 원금 상환액까지 금융비용에 넣으면 맞지 않습니다. 연 수익률은 임대 수익률 계산기(/calc/rental-yield), 렌트프리 조건은 렌트프리 실질 월 임대비용 계산기(/calc/rent-free-effective-cost), 이자·원금을 나눈 월 상환액은 대출 이자 계산기(/tools/loan), 연 재산세는 재산세 간편 계산기(/calc/property-tax-quick)에서 확인하세요.

계산 공식

현금 유지비 = (관리비 + 금융비 + 기타 보유비) × 공실개월; 놓친 임대료 = 예상 월세 × 공실개월

자주 묻는 질문

놓친 임대료도 현금지출인가요?

아닙니다. 놓친 임대료는 공실 때문에 받지 못한 예상 수입이며 통장에서 빠져나간 돈이 아니므로 현금 유지비와 따로 표시합니다. 기본값에서 현금 유지비 2,700,000원은 실제로 나가는 돈이고, 받지 못한 예상 임대료 3,600,000원은 기회수입입니다. 둘을 더한 6,300,000원은 공실의 전체 영향을 볼 때만 쓰고, 자금 계획에는 현금 유지비만 반영하세요.

재산세는 어떻게 넣나요?

지방세법 제115조(2026년 1월 1일 시행 기준)에 따라 주택분 재산세는 세액의 2분의 1을 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1을 9월 16일부터 9월 30일까지 내는 것이 원칙입니다. 다만 주택의 연 세액이 20만원 이하이면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과·징수할 수 있습니다. 건축물분은 7월 16일부터 7월 31일까지, 토지분은 9월 16일부터 9월 30일까지 한 번에 냅니다. 이 계산기는 매달 같은 금액이 나간다고 가정하므로 고지서의 연 세액을 12로 나눈 금액을 월 기타 보유비에 넣으세요.

공실이 0개월이면요?

공실 예상기간에 0을 넣으면 현금 유지비와 놓친 임대료, 두 값의 합계가 모두 0원으로 표시됩니다. 이 계산기는 입력한 개월 수에 월 비용을 곱하기만 하므로 공실이 없는 달의 비용은 계산하지 않습니다. 공실 여부와 상관없이 나가는 이자나 재산세는 이 계산기 범위 밖이므로 연 단위로 따로 정리하고, 월세 대비 매수가의 총수익률만 임대 수익률 계산기(/calc/rental-yield)에서 확인하세요.

공실 기간의 관리비는 누가 내나요?

임차인이 없는 동안의 관리비는 소유자가 냅니다. 특히 공동주택의 장기수선충당금은 공동주택관리법 제30조(2026년 7월 1일 시행 기준)에서 관리주체가 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립하도록 정한 항목이므로 공실이든 아니든 소유자 부담입니다. 따라서 월 관리·유지비 칸에는 관리사무소 고지서의 전체 금액을 넣고, 전기·수도처럼 사용량이 없어 줄어드는 항목만 빼면 됩니다.

유의사항

월 금융비용에는 이자만 넣는 전제이므로 원리금균등 상환액을 그대로 넣으면 원금 상환분이 손실처럼 잡혀 현금 유지비가 실제 비용보다 커 보입니다.
주택분 재산세는 지방세법 제115조(2026년 1월 1일 시행 기준)에 따라 7월과 9월에 반씩 나뉘어 부과되므로, 연 세액을 12로 나누지 않고 그 달 고지액을 넣으면 공실 개월 수만큼 곱해져 과대 계산됩니다.
놓친 임대료는 월세 전액을 곱한 값이며, 새 임차인을 구할 때 드는 중개보수와 도배·청소 같은 원상복구비, 임대소득에 붙는 세금은 어느 항목에도 들어 있지 않습니다.
공동주택의 장기수선충당금은 공동주택관리법 제30조(2026년 7월 1일 시행 기준)에 따라 소유자에게서 징수하는 항목이므로 공실 중에도 관리사무소 고지서에 그대로 남습니다. 월 관리·유지비에서 이 금액을 뺀 채 넣으면 현금 유지비가 실제보다 작게 나옵니다.