은퇴 후 주거 4가지 전략 — 다운사이징 vs 지방 vs 시니어 vs 주택연금

다운사이징 1주택 비과세 — 15억 → 7억 차액 8억 노후자금

강남 1주택 15억 매도(비과세 12억 + 80% 공제) → 강북 7억 매수. 차액 8억 노후 자금 + 양도세 200만원.

주택연금 — 만 70세 6억 주택 시 평생 월 180만원

만 55세+ 1주택자 9억 이하. 부부 가입 시 평생 연금 + 사망 시 주택 처분으로 정산. 만 70세 6억 시 180만원/월.

1세대 1주택 종합부동산세 12억 공제 — 공시가 12억 이하 종부세 0원

1세대 1주택자 종부세 12억 공제 + 고령자·장기보유 최대 80% 추가 감면. 공시가 15억 = 종부세 90만원, 다주택자 600만원 대비 1/7. 부부 공동명의 각자 6억 vs 통합 12억 비교.

디딤돌 신생아 특례대출 1.6% — 5억 30년 시 2억 8천만원 절감

2023년 이후 출생 자녀 + 부부 소득 1.3억 이하 + 주택 9억 이하. 최저 1.6% 금리로 5억 30년 대출 시 시중 4.5% 대비 약 2억 8천만원 이자 절감. 자녀 추가 출산 시 우대.

청약통장 매월 25만원 소득공제 300만원 — 매년 46만원 환급 + 청약 가점

무주택 세대주 + 총급여 7천만원 이하. 청약통장 월 25만원 × 40% = 120만원 공제 → 한계세율 35% 시 46.2만원 환급. 5년 1,500만원이면 청약 가점 만점.

임대소득 2,000만원 분리과세 vs 종합과세 — 200~400만원 절세

임대 1,500만원 분리과세 14% = 210만원 vs 2,500만원 종합과세 35% = 875만원. 임대료 200만원 차이로 600만원 세금 차이. 등록임대주택은 필요경비율 60% + 공제 400만원 우대.