다운사이징 1주택 비과세 — 15억 → 7억 차액 8억 노후자금

부담부증여 — 시가 10억 + 대출 6억 증여 시 증여세 절반 이하

자녀에게 부동산 + 대출 동시 이전. 증여 부분 4억만 증여세, 채무 인수 6억은 부모 양도세. 단순 증여 2.4억 → 6,000만원으로 절감.

상가·오피스텔 양도세 — 7억→12억 매도 시 1.25억 부담

상가·오피스텔은 비과세 12억 한도 없음. 차익 5억 + 장기보유공제 30% 시 약 1.25억 세금. 임대사업자 등록으로 우대 가능.

전세권·임차권 양도세 — 권리금 차익도 신고 의무

전세권 매매 시 권리금 차익에 양도세 6~45%. 보유 3년 미만은 단기 세율 45%. 등기 전세권은 임대인 동의 없이 양도 가능.

다주택자 양도세 중과 재개 — 2026년 5월 10일 분기점, 1억 손해 가능

조정 2주택 +20%p, 3주택+ +30%p 중과. 한시 배제 종료로 2026-05-10부터 재개(2027~28 완화안은 국회 통과 전). 차익 5억 시 배제 기간 1.4억 vs 재개 후 2.5억 = 1.1억 차이.

분양권 vs 입주권 양도세 — 단기 양도세 70%·60% 점검

분양권의 1년 기준 70%·60% 세율과 승계취득 입주권의 보유기간·공제 차이를 확인합니다.

일시적 2주택 3년 룰 — 1일 초과 시 양도세 2~3억 점프

신규 주택 취득 후 3년 이내 종전 주택 매도 시 1주택자 비과세 12억. 3년 1일 초과 시 다주택자 분류, 양도세 폭탄.